以前こちらの記事でモデルルーム見学時でチェックした事と注意点をお伝えしました。
その中でマンション選びで大事な判断基準となる項目で、確認をしたことを６つ紹介しています。
❶管理体制
❷管理費・修繕積立計画
❸災害対策（液状化・免震構造）はどうなっているか？
❹エリアの資産価値
❺アフターサービスの内容、期間は？
❻二重床・二重天井か？
この６つはモデルルーム見学会の時に販売担当から説明されることもありますが、説明がない場合は積極的に自分で確認した項目です。
今回はなぜその項目を確認したのか目的と理由をお伝えします。
この記事の内容はこれで情報収集しました！
管理体制
まずは管理体制です。
理由はこちらの記事でも紹介していますが、マンションの資産性を保つには管理体制が密接に関わってくるからです。
誰でも管理が行きとどいた綺麗なマンションに住みたいですし、その分買い手もつきやすいです。
常駐：管理人が住み込むタイプ。コストがかかるので大規模ファミリーマンションに多い
日勤：管理会社から派遣される勤務タイプ。夜はいない
巡回：決まった時間のみやってくるタイプの管理。
自主管理：管理会社にお願いするのではなく、住居者で管理をしていく
４つの中では管理体制が常駐が一番手厚く、その次が日勤です。その分管理費は高くなりますが、行き届いた管理を希望の場合は管理体制の確認は大切です。
避けた方がいいのは自主管理です。管理費削減の為に自主管理にしているマンションもあるようですが、管理会社のような行き届いた管理を住民たちだけでやるのは限度があると思うので避けた方がベターです。
みおはち中古マンションであれば、実際の管理状況、マンションの状態もチェックできますね！
・築年数がたってもマンションの資産性を保てるか
・管理の届いた安心して暮らせるマンションか
管理費・修繕積立計画
管理費、修繕積立金はマンションの築年数を追うごとに値上がりします。
最初は安くても気づいたら１万近く値上がりするということもあるので、いつ、どのタイミングで、どのくらい値上がりするのかを「管理費・修繕積立計画」で確認しました。
またローンの返済と合わせて毎月支払っていくので、管理費・修繕積立計画を確認し、問題なく払っていけるかもシミュレーションできます。
そもそも管理費・修繕積立金とはなんなのか、何に使われているのかを説明すると…
マンションを維持する為のお金。
マンション敷地内の掃除や困ったことは管理人さんが助けてくれます。この安心を生み出してくれるのが、管理費です。
十年単位で行われる大規模な修繕工事に使われるお金。
管理費が日常的な管理だとすれば、修繕積立金は外壁の塗装やマンション設備のメンテナンスなどいつまでも住み続けることができるマンションをキープするためのお金となります。
値上がりの仕方も
・同じ金額で値上がりする「均等積立方式」
・最初は低めに設定し段階的に金額を値上げする「段階増額積立方式」
があります。
他にも最初にまとまった金額を徴収する方式や修繕時に特別徴収したりなど様々な方式があるので、気になるマンションの積立方式がどういったものなのかを管理費、修繕積立金で確認しましょう。
・値上がりを把握し、将来のマネープランに役立てる
・ローンの返済金を含めて毎月問題なく返済できるか確認する
災害対策（液状化・耐震構造）はしているか？
最近の異常気象による洪水や地震大国と言われている日本。いつ何が起こるかわかりません。なので、防災面がしっかりしているマンションに住みたいですね。
特に地盤が弱いエリアであれば、ハザードマップはもちろん、
「液状化対策として地盤固めはどうしているのか」
「地震対策としてどのような構造になっているのか」
を確認しましょう。
参考「免震・制震・耐震」構造の違い
免震：地震の揺れを伝えにくくする構造・内部へのダメージを最小限に抑えてくれる。
制震：揺れを熱エネルギーに転換・吸収し倒壊を防ぐ構造。高層ビルに多い。
耐震：地震の揺れに耐える構造。日本で最も多い。
引用：三井のリハウス「防災の観点からの不動産の選び方！地震・火災・水害への対策は大丈夫？」
また中古マンションの場合は、いつ頃たてられたのかで耐震基準が異なります。
耐震基準の遍歴
1981年５月まで：旧耐震基準
1981年６月以降：新耐震基準
2000年以降：2000年基準
みおはち1981年６月以降の新耐震基準で建設されたマンションであれば安心と言われています。
自然災害があった場合どのくらい耐えられるか。
きちんと災害対策された上で建設されているのか。
エリアの資産価値
エリアの資産価値はどの販売担当からもマンション概要の説明の中で説明のあった項目です。
特に独身のマンション購入は「価値」を重視している傾向にあるので、資料などで準備してくれています。
当たり前ですが、どの販売会社でも資産価値が悪いと説明することはありません。
実際はさておいて、自社が販売しているマンションを悪くいう販売会社はありませんよね。
なので販売担当の説明だけを鵜呑みにせず、自分でエリアの資産価値を調べてみると、実状が確認できるので、マンション選びの参考になります。
調べ方はネットで「〇〇区 資産価値」と調べたら資産価値の推移を確認することできます。
また資産価値の高いエリアとして挙げられているのは、都内でいえば港区、品川区、文京区、中央区や山手線沿線などです。
もちろん、このエリアに該当しなくても、交通の利便性や安全で快適に暮らせる街、再開発で将来性のあるエリアも資産価値が落ちにくいと言われています。
不動産の将来性とは？
新線・新駅・再開発の３つが当てはまっているエリア
引用：WorkWomansion「資産価値の落ちにくい東京おすすめエリア」
・結婚や転勤など急な転居に備える
・マンションの下落幅を抑えて売却時に損をしないため
アフターサービスの内容
マンションは竣工が終わっても入居後に不具合が発見され修理が必要というケースも少なくありません。アフターサービスなどの保証がどうなっているのかも確認が必要です。
・サービスの範囲
・サービス起算日と期間満了日
・不具合が会った時の問い合わせ先は明確か
・定期点検の頻度
みおはち物件によってはアフターサービスが有償だったりするので、そのあたりも確認しましょう。
・入居後も安心、快適に生活していくため。
・マンションに不具合があった場合の保証はどうなっているのか。
二重床・二重天井か？
二重床・二重天井のメリットとして防音性・断熱性に優れていること、改修・リフォームのしやすさが挙げられています。
せっかくのマイホームなのでおうち時間も快適に過ごしたいです。
リフォームのしやすさは、すぐに恩恵を感じられるわけではないですが、将来に向けて必要な確認項目です。
二重床・二重天井の構造についてはこちらのサイトで詳しく書かれています。
費用がかかってしまいますが、快適に生活していくには仕方のないことなのかなと思います。
・防音性・断熱性は備わっているか？
・改修／リフォームのしやすさ
積極的に確認してマンション選びの参考に
今回紹介した６つの項目は私がマンション見学に行って確認した方がいいと思った項目です。
自分がマンションに求める条件によって項目も変わってくると思います。
マンション見学前に希望条件を整理して、何を確認しておくべきなのかをチェックリストとしてまとめておくと、確認漏れも防げます。
さらに同じ項目をどのマンションでもチェックすることでマンション選びの判断基準にもなるので、マイホームまでの距離がグッと近づきます。
「こんなこと聞いてしまっていいのだろうか」と遠慮する必要もありません。
積極的に確認して悔いのないマンション選びをしてくださいね。