マンション購入は大きな決断です。人生のおいて、間違いなく大きな買い物になります。
「情報収集」「物件見学」「ローン審査」など、時間も労力もお金もかけて、やっと自分の城を手に入れるわけですが、
いざ住んでみると、「あれ、なんか違った」「こんなはずじゃなかった」と後悔するケースも少なくないのだとか…
安心で快適な生活を夢見て、大きな決断をしたのに「はー、やっぱ買わなければよかった」となりたくないです。
この記事では実際マンション購入をした私が、マンション購入において後悔するケースはどんなことがあるのかを踏まえ、物件見学前に確認したことを３つお伝えします。
これを読んでいただければ、マンションに購入において陥いやすい後悔がどんなことで、そのリスクを軽減するのに何を確認したのかがわかります。
３つのことをどうやって確認したかはこちらから
独身でマンションを購入して何に後悔している？
実際、独身でマンションを購入してどんなことで後悔しているのかを調べてみました。
だいたい３つのカテゴリに分かれます。
・思ったより部屋が狭く感じる
・日当たりが悪い／騒音がひどい
・周辺環境（夜道が暗い）
・想像以上にローンの支払いがしんどい
・ローン返済の不安
・転職や退職で収入が減り、
ローンの支払いが難しくなった
・転勤、結婚で住めなくなった
・実家に帰らなければならなくなった
・希望価格で売れない
はち「マンション購入＝後悔がつきもの」と見えちゃうね
みおはち確かに、リスクがつきものってイメージが強くなっちゃうね。
ただ、これらの後悔は事前リサーチをしっかりしてなかったという原因も考えられます。
例えば、住んでみて周辺環境があんまりよくないと感じるのであれば、それは周辺環境をしっかり確認していなかったということです。
「マンションに関する後悔」は物件見学会や現地確認でしっかりチェックすれば、住んで後悔をするといったことはある程度防げるはずです。
こちらの記事では私がモデルルーム見学で何をチェックしたかについてまとめています。
今回は入居後に後悔しがちな「お金のこと」「予期せぬこと」に備えて、物件見学の前に確認したことを３選まとめました。
無理のない「資金計画」でローン返済の不安を取り除く
マンション購入で一番大切なマンション購入の予算決め、「資金計画」です。
しっかり資金計画を立てれば「お金に関する後悔」は防げます。
ただ普通の買い物と違い、どうやって購入金額を決めたらいいのか悩みますよね。
ここでは、私がどのようにマンションの購入金額を決めのかをまとめました。
【大前提】銀行のシミュレーションは鵜呑みにしない
自分が借入できる金額がいくらなのかを調べたい時に銀行のローンシミュレーションを使って確認できます。
私もネットで調べて「あ、私の年収ならこれだけ借りれるのね、結構余裕じゃん」とにんまりしていたのですが、この金額は毎月の生活費などが考慮された金額ではなく、あくまでも年収だけで算出された金額です。
毎月のローン返済以外にも、
・管理費
・修繕積立金
・固定資産税
・都市計画税
と維持費や税金の支払いがあります。
銀行のシミュレーションだけで判断してしまうと非常に危険です。
定年後は収入が減少することが想定されるので、繰り上げ返済も視野に、毎月無理なく支払いができる金額を確認する必要があります。
年収毎の無理なく支払いできる住宅ローンの金額って？
私が読んだ「住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本 」にはこのように記載されてました。
| 年収 | 月収 | 25歳 | 30歳 | 35歳 | 40歳 | 45歳 | 50歳 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 300万 | 15万 | 2,056万円 | 2,056万円 | 2,056万円 | 2,056万円 | 1,815万円 | 1,580万円 |
| 400万 | 20万 | 2,742万円 | 2,742万円 | 2,742万円 | 2,490万円 | 2,255万円 | 1,818万円 |
| 600万 | 25万 | 3,428万円 | 3,428万円 | 3,320万円 | 2,890万円 | 2,470万円 | 1,988万円 |
著作：千日太郎
表を見ると同じ年収でも30代に比べ40代以降は金額が下がっています。
定年退職後に収入が減ること想定して算出されているので、同じ年収でも購入年齢が高くなればなるほど、金額が低くなっています。
ちなみに、金額の算出方法は以下の通り↓
・固定金利で1.２％
・元利均等返済方式
・手取月収の４割以下でボーナス払なし
・定年後のローン残高が1000万円以下
金利が高く設定されているにしても、思った以上に無理なく購入できる金額が低いので驚きました。実際私が見ていた物件は表の金額より高かったです。
みおはちマイホームは夢なのかなと心が折れかけました
ただこの書籍がファミリー向けの内容に感じたので、自分の生活費からシミュレーションして、実際に無理なく購入できる金額を確認する必要がありました。
【結論】資金計画はFPさんへ相談しリアルなシミュレーションを
FPさん選び
シミュレーションといっても、一般人がやるにはなかなか難しいです。
なので、住宅関係に強いFPさんに相談してみることにしました。
スーモカウンターでも無料FP相談が特典であったのですが、利用しませんでした。
理由としては
・スーモとは関係ない第三者の意見を聞いてみたい
・大切なことなので少しでもお金を払ってしっかりシミュレーションしてもらいたい
そこまでお金をかけられなかった私は、ココナラで探してみることにしました。そこで見つけた住宅購入に強いFPさん。
この時は対応実績は少なかったものの、口コミが良く、親身に相談に乗ってくれそうでした。
ちなみに相談料は3,000円です。仮に回答がイマイチでも3,000円なら許容範囲ですし、別のFPさんに相談すればいいなと思いました。
ヒアリングをもとにシュミレーション
・年収
・月々の支出（家賃・通信費・食費・光熱費・日用品・医療費など）
・貯蓄・保有資産
・その他の負債（他に組んでいるローンや月々返済している借金）
そこから３つのマンション価格でシミュレーションしてもらいました。
❶銀行のシミュレーションで出た借入可能上限金額
❷❶から200万円引いた金額
❸❷からさらに500万円引いた金額
みおはち金利は１％で計算してもらいました
シュミレーションから資金計画を立てる
❶年間貯蓄額が約18万円→購入可能だがリスクあり
❷年間貯蓄額が約35万円→生活できるが繰り上げ返済は難しい
❸年間貯蓄額が約70万円→余裕のある生活ができる
FPからもらったご意見です↓
❶は急な出費に対応できないので、リスクが高い。かなり切り詰めて生活をしていくことになる。
❷も生活は送れるが繰り上げ返済用のお金を貯めるのに時間がかかる。
❸は金銭面ではゆとりがありますが、逆に都内で条件のいい物件に巡り合うのは難しい金額。
そこでFPさんと相談し、❷と❸の中間の金額を物件価格の上限として設定することにしました。
この金額であれば１年で貯めるべき年間貯蓄額を満たしているので、問題ないと言われました。
みおはち30代単身は給料の16％を貯蓄に回す目安にすればいいみたいです。
FPさんとの相談で物件価格の予算を決めることができました。
毎月の支出から無理なく支払っていける物件価格を教えてもらえたので、安心してマンション探しに望めます。
みおはちあとは背伸びして予算以上のマンションを買わないように自分の意思との戦いです。
私はココナラでいいFPさんに巡り会えたので良かったですが、良し悪しがあると思うので、どんな形であれ、自分が信頼できるFPさんを見つけることが大事です。
予期せぬ未来に備えて「資産価値の高いマンション選び」をする
独身のマンション探しは「資産価値の高いマンション」を選ぶ
資金計画が終わったら次は希望する物件条件の整理をしていきます。
ちなみに私は当初、
・そこそこ綺麗だったら築年数はあまり気にしない
・水回りが綺麗で、収納がたくさん欲しい
・住みやすかったら、駅から20分くらいでも大丈夫
というようなかなり漠然とした条件でした。
独身のマンション選びでは「資産性の高いマンションを選ぶこと」が、マンション購入後に後悔しないための重要なチェックポイントになります。
独身は結婚や転勤など生活スタイルの変化が起こりやすいです。そうなった場合に「すぐ売れる、すぐ貸せる」マンションを購入すれば、予期せぬ事態があっても対応できます。
資産価値が低いマンションだとなかなか賃貸出しても入居者がすぐに決まらなかったり、売りに出しても、希望通りの価格で売れず「後悔」といった事態になってしまうので、それは防ぎたいです。
資産価値の高いマンションって？
具体的に「資産価値の高いマンションってどんなマンションなのか」を調べてみました。
・利便性の高さ（駅から徒歩10分以内、都心へのアクセス良好）
・築浅の物件
・住環境の良さ
・広い間取り（理想は50㎡以上）
・高層階
・南向きバルコニー
・管理体制の整ったマンション
はちこれ全部満たしたら都内だったら億ションだよね？
みおはち確かに、独身でこのレベルのマンションを買える人は一握りかもね。
なので優先順位をつけて、マンションを選んでいく必要があります。
みおはち優先順位の高さとしては「立地」から選ぶといいとされています。
なので、私は以下の３つをマンション選びの条件としました。
❶交通の利便性
❷住環境の良さ
❸管理体制の整ったマンション
交通の利便性
在宅ワークが普及したといえ、駅までの距離、都心へのアクセスの良さは変わらずマストな項目のようです。特に都心は移動するには電車が基本なので、駅近というのは資産性では絶対条件になっています。
最近は歩いて５分を超えなければ、なおよしとされているようです。
住環境の良さ
利便性だけなく、住環境の良さも大切です。
スーパーの充実度、病院や役所へのアクセスの良さも生活の上では大切な要素です。
独身であれば飲食店やスパ、ショッピング施設があると楽しく生活していけそうですよね。
管理体制の整ったマンション
マンションの資産性を保つには管理体制が大切です。
しっかりした管理体制で掃除も行き届いていれば、住みやすくマンションも綺麗に保たれます。
築年数が経過してもマンションの価値は保持できます。
買う側の立場になってみたら、綺麗で管理が行き届いているマンションを買いたいなと思いますよね。
損をしないように、知っておくべき「マンションの適正価格」
マンションの適正価格の調べ方
お店で商品を見て、これが適正価格なのかネットで調べるという経験ってしたことありませんか？
実際に物件を見ていると、
「同じ間取り・広さなのにこの金額の差って何？」
「このエリアでこの規模のマンションならこれが相場なの？」
って思うことが多いんです。
スーパーで売っている物とかであれば値段相場ってなんとなくわかると思うのですが、マンションの相場って私たち素人で判断できないですよね…
そんな時に自分でマンションの適正価格を自分で調べることができます。
＼事前のチェックでかしこいマンション購入を／
適正価格の確認はこちらから独自の計算方法で適正価格や売却した時の儲かる率などが無料で確認できます。
みおはち新築マンションでも調べることができますよ。
相場がわからないままマンション見学にいってしまうと、のちのち損することにもつながるので、冷静な判断軸を持って参加すれば自信を持ってマンション選びができますね。
なぜ適正価格を知る必要がある？
マンション販売価格は、周辺の同じような条件の物件販売価格と比較されます。
相場より高いマンションを買ってしまい、購入時と同じくらい（もしくはもっと高い）の値段で売却しようとしても、売れない可能性が出てきてしまいます。
そうなると購入価格より安い価格で売らざるを得なくなり、損をしてしまいます。
みおはち適正価格を知ってマンションを購入すれば、損をするリスクを軽減できますね。
後悔しないように事前リサーチをしっかりする
マンション購入で後悔しないために確認したことは以下の３つです。
- 資金計画（自分が無理なく支払える物件価格）
- 資産価値の観点でマンションを選ぶ時に重要視する基準
- マンションの適正価格
「資金計画」をしっかりやっていればお金のことで後悔することはありません。
「資産価値の高いマンション選び」、「マンションの適正価格」を知れば、不測の事態が起こっても、マンションが足かせになることもありません。
もちろんこの３つを確認すれば絶対後悔しないというわけではありませんが、不測の事態を想定して対策を考えれば、マンション購入はそんなに怖いものではないんだなとマンション購入に対して意識が変わりました。
ここから物件見学がスタートします！
実際私が購入したマンションはこちらの記事にしていますので、気になる方はどうぞ！
